Проверка квартиры – это не только свежая выписка из ЕГРН и паспорт продавца. За документами могут скрываться права бывшего супруга, невыделенные доли детей, спорное наследство или финансовые проблемы собственника.
Начинать стоит с самой квартиры. Запросите выписку из ЕГРН, сверьте кадастровый номер, площадь и назначение помещения с документами. Отдельно проверьте историю объекта: когда и на каком основании он переходил к нынешнему владельцу. Это поможет увидеть неочевидные риски – от давних наследственных споров до попыток скрыть реальные условия сделки.
Второй шаг – проверка самого продавца. По открытым базам изучите, нет ли банкротства, крупных исков и исполнительных производств. Если человек в браке или состоял в нем раньше, выясните, требовалось ли согласие супруга и не остались ли у него права на жилье. Отдельно уточните, есть ли у детей доли, использовался ли маткапитал и не требуется ли разрешение опеки.
Третий блок – права третьих лиц. Даже если в реестре нет ограничений, в квартире могут быть зарегистрированы люди, сохранившие право пользования. Речь идет об отказавшихся от приватизации, получателях завещательного отказа или жильцах по договору найма. Такие обстоятельства проверяют по документам, а не по обещаниям продавца.
Не лишним будет осмотреть квартиру и оценить ее реальное состояние: следы протечек, трещины, перепланировку, работу вентиляции и отопления. Юридическая чистота и техническое состояние – две разные проверки, и одна не заменяет другую.
Когда все сведения собраны, договоренности стоит закрепить в договоре: полную цену, порядок расчетов, сроки передачи квартиры и выписки жильцов. Для расчетов лучше использовать безопасные банковские схемы.
Отказаться от сделки или привлечь юриста разумно, если продавец путается в документах, торопит с передачей денег, не дает связаться с собственником или скрывает сведения о правах третьих лиц.