Новый подход к решению проблемы строительства апартаментов нашло Минэкономразвития. Законопроектом о строительстве гостиниц через механизм долевого участия, по сути, планируется ликвидировать такое квазижилье. Предполагается внести в законодательство требование о том, что по схеме долевого строительства могут возводиться только многоквартирные или индивидуальные (в границах малоэтажных жилых комплексов) дома, таунхаусы, гаражи с машиноместами и гостиницы по правилам как раз разрабатываемого гостиничного закона.
Одновременно устанавливается, что на участках для размещения объектов туристской индустрии (это определяется видом разрешенного использования земли) строить что-либо с привлечением денег дольщиков можно только по правилам нового законопроекта. Просто назвать строящееся здание "апарт-отелем" теперь будет недостаточно (а именно так строятся сейчас многие апартаменты).
Законопроектом предлагается схема, которая позволит отличить реальные отели от апартаментов-квартир. Во-первых, застройщик уже в проектной декларации и договоре долевого участия (ДДУ) должен указать, кто будет управлять отелем - с каким гостиничным оператором он заключил договор. Оператор должен соответствовать определенным требованиям и быть включен в реестр, который создадут власти.
Также в ДДУ должно указываться, к какой категории будет гостиница: разрешается от трехзвездочных и выше. Средства со счетов эскроу будут перечисляться застройщику поэтапно - 80%, когда он построит здание, и еще 20% - когда гостиницу включат в реестр классифицированных средств размещения. Предъявить претензии застройщику по качеству строительства сам дольщик не сможет - такое право будет только у компании-оператора.
Использовать гостиничную недвижимость собственник сможет лишь с ограничениями - обременения внесут в Единый госреестр недвижимости. Среди условий договора по управлению гостиницей, предполагается законопроектом, будет запрет собственникам использовать помещения в здании для постоянного проживания и в иных целях, не связанных с предоставлением гостиничных услуг.
Также запрещено будет передавать недвижимость во временное владение или пользование третьим лицам. То есть ни проживать там самому, ни сдавать ее в аренду без гостиничного оператора не получится. Наряду с девелоперами, реализующими гостиничные проекты, механизмом долевого строительства также пользуются застройщики, создающие проекты "жилых" апартаментов под видом строительства гостиниц, застраивая города и популярные туристические дестинации "квазижилым" фондом, не обеспеченным социальной инфраструктурой, отмечается в пояснительной записке к законопроекту.
Это приводит к использованию рекреационных земель и земель, предназначенных для строительства гостиниц, не по назначению, а также к сложностям получения разрешений на строительство для гостиниц, которые планируется использовать именно как гостиницы, а не в качестве "квазижилья". Поскольку многие участки уже застроены "псевдогостиницами", для реальных гостиничных проектов становится сложнее получить разрешения и землю.
Законопроект, как предполагается, вступит в силу с марта 2028 года. Но коснется он и уже построенных апартаментов. Предусмотрено, что с марта 2030 года под управлением гостиничных операторов должны оказаться и ранее построенные апартаменты (гостиницы с множественностью собственников, а также капитальные объекты, в которых номера и иные помещения принадлежат на праве собственности отдельным лицам).
На владельцев такой недвижимости также должен распространяться запрет на постоянное проживание в ней и сдачу в аренду. Строительство апартаментов стало популярно в последние десятилетия. Это формально нежилая недвижимость, которую закон не требует обеспечивать детсадами, школами и прочей социальной инфраструктурой. Кроме того, застройщику не обязательно соблюдать все нормы для жилья - например, по инсоляции (количеству солнечного света, попадающего в помещение), удалению от промышленных зон.
Все это делает строительство дешевле. Это, однако, сделало апартаменты популярным и относительно дешевым аналогом жилья - владельцы фактически живут в них, как в квартирах. При этом нагрузка на инфраструктуру все равно повышается, а качество помещений иногда вызывает вопросы. Поэтому столичные власти, к примеру, уже практически запретили строительство апартаментов.
Законодательно вопрос строительства апартаментов до сих пор не был урегулирован, такого понятия в законодательстве не существует. Многое "недожилье" формально строится как апарт-отели, иногда их маскируют под офисные центры (с санузлом в каждом отдельном "кабинете") и т. п. В единой информационной системе жилищного строительства (наш.дом.рф) весной этого года появился раздел о строительстве туристической недвижимости.
Сейчас там размещены около 900 объектов, рассказал руководитель проекта Даниил Головачев. При этом, по оценке аналитиков ДОМ. РФ, лишь около 150 из них действительно относятся к отелям и планируют работать в туристической отрасли, поскольку указали предварительную классификацию объектов. Остальные могут быть апартаментами для долгосрочного проживания.
По оценке Commonwealth Partnership, из 112 исследованных экспертами проектов средств размещения в туристских локациях России 50 (около 45% выборки) относятся как раз к квазижилью и апартаментам различного типа, не предлагают программы доходности для инвесторов и не акцентируют внимание на наличии профессионального оператора. В то же время эксперты часто отмечают, что в курортных локациях такой тип недвижимости как апартаменты - достаточно оправдан.
Собственник может приезжать туда на отдых время от времени и как раз не нуждается в школах, детских садах и другой социальной инфраструктуре. Не особенно нужна социнфраструктура и собственникам элитных апартаментов, которые строят в центре мегаполисов - они все равно не пользуются государственными образовательными или медицинскими учреждениями.