Законопроект о строительстве гостиниц через механизм долевого участия представило на общественное обсуждение Минэкономразвития. Сейчас со стороны бизнеса наблюдается спрос на строительство гостиниц по механизмам, предусмотренным для долевого строительства, отмечается в пояснительной записке к законопроекту. Номерным фондом владеет широкий круг инвесторов, который получает доход от работы гостиницы.
Спрос на инвестирование в этот сегмент, несмотря на высокий уровень ключевой ставки, не снизился, сообщает ведомство. На фоне высокой сберегательной активности населения механизм долевого участия позволяет безопасно привлекать средства юридических и физических лиц в туристскую индустрию. Востребован механизм и со стороны застройщиков - по мере реализации номерного фонда и наполнения счетов эскроу снижается процентная ставка по кредиту на строительство.
В результате за счет средств широкого круга инвесторов создается туристская инфраструктура. Однако специального комплексного правового регулирования для этой сферы сейчас нет. Пока граждане и компании, желающие инвестировать в гостиничные номера, вынуждены либо использовать сложные корпоративные схемы, либо действовать в "серой зоне", отмечает ведомство.
Это создает правовую неопределенность в вопросах защиты прав инвесторов, сохранности вложенных ими средств, управления гостиницей, распределения доходов, содержания общего имущества и использования помещений. Законопроект призван навести порядок в этой сфере. Средства дольщиков можно будет привлекать для строительства гостиниц, имеющих не менее трех звезд.
Застройщик уже в проектной декларации и договоре долевого участия (ДДУ) должен указать, с каким гостиничным оператором (компанией, которая будет управлять отелем) у него заключен договор. Оператор должен соответствовать определенным требованиям и входить в созданный властями реестр, который появится на базе ГИС "Электронная путевка".
Наличие договора управления будет проверять Росреестр перед регистрацией ДДУ. Также девелопер должен предупредить дольщика о рисках неполучения дохода от инвестиций в гостиницу и об ограничениях прав на помещение (обязательство использовать только для гостиничных услуг, запрет на длительное проживание в них и т. п.). Средства со счетов эскроу будут перечисляться застройщику поэтапно: 80% после ввода объекта в эксплуатацию, оставшаяся часть - после включения сведений о присвоенной гостинице категории в реестр классифицированных средств размещения.
Если возникли какие-то проблемы, дольщик сможет потребовать возврата денег (в оговоренных законом случаях - например, если строительство затянулось). При этом застройщик обязан вернуть не только вложенную сумму, но и заплатить проценты за пользование ею - в размере одной трехсотой ставки ЦБ. Счета эскроу позволят защитить интересы дольщиков.
Одновременно для строительства объекта застройщиком привлекаются кредитные средства, и кредитор обеспечивает дополнительный контроль за своевременным осуществлением застройщиком своих обязательств, так как заинтересован в полном погашении кредита, отмечается в проекте документа. Законопроект также регулирует вопросы управления гостиницей гостиничным оператором, расторжения договора управления, в том числе в случае исключения оператора из реестра гостиничных операторов.
Механизм напоминает схему управления многоквартирным домом. К примеру, если гостиничный оператор исключен из реестра или обанкротился, власти в течение двух рабочих дней должны определить новую компанию, которая сразу же займется гостиницей. А собственники номеров, в свою очередь, должны выбрать нового оператора в течение полугода.
Закон в случае принятия должен вступить в силу с марта 2028 года. А как у них? Разработчики законопроекта о долевом строительстве гостиниц изучили международный опыт в этой сфере. Анализ зарубежных подходов показывает, что требуется согласованное решение трех основных задач, отмечают они: защита средств инвесторов на этапе строительства, обеспечение единого управления после ввода объекта в эксплуатацию и сохранение гостиничного назначения помещений.
К примеру, во Франции действует модель туристических резиденций, предполагающая объединение меблированных помещений и помещений общего пользования в единый коммерческий объект размещения. Даже если собственники помещений разные, управляет резиденцией один оператор, который предоставляет услуги туристам и занимается вопросами эксплуатации комплекса.
Предусматривается обязательство по долгосрочной сдаче в аренду не менее 70% меблированных помещений на срок не менее девяти лет. В то же время в этой схеме есть риски, связанные с финансовой устойчивостью управляющих организаций - иногда операторы задерживали выплаты собственникам или добивались существенного пересмотра арендных платежей в сторону уменьшения.
В Австралии существует специальное руководство RG 140, посвященное применению законодательства о коллективных инвестиционных схемах к гостиницам, мотелям, курортным комплексам и апартаментам с сервисным обслуживанием. Правовая квалификация отношений зависит от договоренностей между инвесторами, застройщиком и управляющей организацией.
Существенное значение имеют раскрытие условий управления, характера доходов, размера и порядка взимания платежей, а также распределения рисков между собственниками и оператором. В США применяются различные модели condo-hotels - гостиничных комплексов, в которых номера находятся в индивидуальной собственности. Конкретные требования зависят от законодательства штата и местных правил землепользования.
Права собственника не предполагают безусловной возможности использовать помещение для постоянного проживания или самостоятельно сдавать его в аренду: ограничения определяются законодательством, разрешенным использованием объекта и документами конкретного проекта. В Объединенных Арабских Эмиратах применяется механизм специальных эскроу-счетов для проектов продажи недвижимости на этапе строительства (в том числе и гостиничных объектов).
В управлении системой участвует орган по регулированию рынка недвижимости.