Как решение Центробанка по ключевой ставке повлияет на стоимость квартир
Как и ожидалось большинством аналитиков, ключевая ставка осталась на том же уровне — 14% годовых. Для рынка недвижимости это значит, что ключевыми факторами сделки остаются ликвидность и корректное ценообразование объекта. При этом заметен новый тренд — рост «квартирного туризма».
— На вторичном рынке жилья Москвы мы видим возобновление «квартирного туризма» (когда люди интересуются объектами, но не совершают покупки), — если год назад и в январе — апреле этого года их доля в числе потенциальных покупателей составляла 40%, в мае — июле сократилась до 20%, то с августа и по настоящее время увеличилась до 50%, — рассказал руководитель офиса «Новослободский» ИНКОМ-Недвижимость Денис Васильев.
По его словам, в середине года, после череды снижений ключевой ставки и доходности банковских вкладов, на вторичном рынке активно происходила реализация отложенного спроса: начался отток денег с депозитов, многие «туристы» стали покупателями, а обращения — преимущественно целевыми. С августа волна пошла на спад. Это обусловлено, в частности, стабилизацией ставки ЦБ и рентабельности депозитов, потому что банки стали бороться за деньги вкладчиков и привлекать фондирование, возникло понимание: вероятнее всего, на ближайшее время ключевая зафиксировалась.
— То есть намерение вложить средства в недвижимость у людей не исчезло, но пока не время, решают многие и продолжают копить на вкладах, параллельно анализируя рынок и просматривая варианты. Однако в этом случае выгода может нивелироваться подорожанием жилья: дефицит ликвидного предложения усиливается, и с этим связан рост стоимости объектов. В свою очередь, недостаток качественных квартир тоже стимулирует «туризм» — некоторые хотели бы купить сейчас, но просто не находят подходящего, — добавил Денис Васильев.
Текущая ситуация на вторичном рынке недвижимости полностью соответствует классическим сезонным циклам октября. Наблюдается реализация отложенного спроса: многие покупатели, которые стремились приобрести объекты недвижимости до конца года, принимают соответствующее решение, переходят к активным действиям и выходят на сделки. Об этом рассказала директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
Она отметила уменьшение сроков экспозиции объектов, в первую очередь высоколиквидных вариантов. Также зафиксирован достаточно значительный объём альтернативных сделок.
Как изменилось поведение покупателей на рынке вторичного жилья
Вторичный рынок жилья в Москве в 2026 году работает в режиме «выбираю — не спешу». Покупателей немного больше, чем год назад, но они стали очень придирчивыми. На рынке два полюса: отличные квартиры, в которые можно сразу заехать, раскупают быстро, а проблемные объекты (старые, неудобные, с плохой транспортной доступностью) зависают в рекламе на 4–6 месяцев. Так охарактеризовала обстановку руководитель офисов «Митино» и «Крылатский» ИНКОМ-Недвижимость Наталия Борзенкова.
Она отметила, что покупатели стали дольше думать над принятием решения. Раньше человек мог посмотреть 10–15 квартир за выходные. Сейчас он пролистывает сотни объявлений в телефоне, отсеивает 90% из-за плохих фотографий и едет смотреть вживую только 3–5 лучших вариантов.
Кроме того, покупатели стали активнее торговаться. Они знают, что рынок на их стороне, и просят большие скидки. Они боятся «убитого» жилья, и квартиры, где нужно сносить стены, менять проводку, трубы и заливать полы, почти никто не берёт. У людей просто нет лишних миллионов на капитальный ремонт, да и год жизни никто не хочет на это тратить. Даже если на такую квартиру дают скидку в 1,5–2 миллиона, она может стоять в продаже месяцами.
При этом покупатели готовы к мелким недочётам. Если в квартире старая мебель, потёртый ламинат или обои в цветочек, но при этом хорошие стены, ровные полы и чистый подъезд, её купят. Покупатель просто мысленно вычтет из цены стоимость переклейки обоев (около 200–300 тысяч) и будет этим аргументом сбивать цену.
Как изменилось поведение продавцов на рынке вторичного жилья
Наталия Борзенкова отметила, что продавцы поняли: чтобы продать квартиру быстро и дорого, её нужно «упаковать». Это называется «хоумстейджинг». Никто не делает капитальный ремонт перед продажей, потому что он не окупится. Вкладываются по минимуму, чтобы квартира выглядела чистой, светлой и просторной на фотографиях.
— Такая «косметика» перед продажей стоит для однокомнатной квартиры 150–250 тысяч рублей. На эти деньги делают генеральную уборку, красят облупившиеся стены и потолки (это быстрее и дешевле, чем клеить обои), меняют розетки, вкручивают яркие лампочки, красят пожелтевшую ванну и выкидывают старую мебель. Для двухкомнатной на эти цели потребуется около 250–400 тыс. рублей.
Декор (чтобы красиво смотрелось на фото): можно потратить 20–30 тысяч рублей на новый плед, пару подушек, цветок в горшке и новые ручки на дверях. Это мелочи, но они создают ощущение новизны, — добавила Наталия Борзенкова.
Если же квартира требует серьёзных вложений (например, из крана течёт ржавая вода, а в стенах трещины), продавцы обычно не тратятся на ремонт. Они просто сразу ставят цену на 15–20% ниже рынка (или дают такой же дисконт при торге), перекладывая головную боль и расходы на будущего владельца.
Что будет с ценами на вторичное жильё с 1 ноября
На вторичном рынке жилья сложилась парадоксальная ситуация: несмотря на летнее затишье, спрос с начала года увеличился, объём ликвидного предложения сокращается, но это не приводит к росту цен. Так охарактеризовала ситуацию учредитель и директор портала Всеостройке.рф Светлана Опрышко.
По итогам января — сентября 2026 года спрос на готовые квартиры в среднем по стране вырос на 20% в годовом выражении, но в некоторых регионах наблюдается и более выраженный рост. Покупатели переключаются на готовое жильё на фоне ужесточения льготных ипотечных программ на новостройки, что подстёгивает интерес к вторичке, объём ликвидных объектов сокращается. Но это не приводит к резкому росту цен: за девять месяцев 2026 года цены на вторичное жильё в России в среднем выросли примерно на 5–6%.
— Вторичный рынок зависит от платёжеспособного спроса, а его нет. По крайней мере не в объёме, способном разогреть цены. Ключевым драйвером реального спроса остаются ставки по ипотеке, которые всё ещё находятся на заградительном уровне в 17–19% годовых, и ждать их снижения в обозримой перспективе не приходится. Без выраженного снижения ставок по кредитам значительного притока новых покупателей ждать не стоит, поэтому ноябрьская динамика будет скорее умеренно положительной, чем взрывной, — отметила Светлана Опрышко.
По её оценкам, в ноябре цены на вторичное жильё продолжат плавное движение вверх, но без резких рывков. Наиболее востребованные объекты в качественных домах с хорошим состоянием и удачным расположением продолжат дорожать, поскольку конкуренция за них усиливается, а предложение ограничено. В то же время менее привлекательные лоты — с устаревшим ремонтом, неудачными планировками или в проблемных локациях — будут продаваться дольше и с большим дисконтом, фактически удерживая средние цены от резкого роста.
По данным Яндекс Недвижимости, в сентябре 2026 года медианная цена квадратного метра в объявлениях по России составила 145,3 тыс. рублей. За месяц показатель вырос на 1,2%, за год — на 4,1%. В ноябре в компании не ожидают больших изменений цен на жильё.
Объём предложения за год сократился, что может поддерживать стоимость жилья. При этом продавцам важно ориентироваться на сопоставимые объекты в своей локации. Если квартира выставлена заметно дороже аналогов, у покупателя есть аргументы для торга.
В сервисе отметили, что при сравнении квартир в новостройках и на вторичном рынке важна вся сумма расходов: первоначальный взнос, выплаты по кредиту с учётом доступных льготных программ, ремонт и обустройство. Квартира с подходящим ремонтом может оказаться выгоднее жилья без отделки за счёт меньших затрат перед заселением, даже если условия ипотеки различаются.
— В начале ноября …