Новый подход к решению проблемы апартаментов нашло Минэкономразвития. Законопроектом о строительстве гостиниц через механизм долевого участия, который был представлен на общественное обсуждение, по сути, планируется ликвидировать большую часть такого квазижилья. Предполагается внести в законодательство требование о том, что по схеме долевого строительства могут возводиться только многоквартирные или индивидуальные (в поселках) дома, таунхаусы, гаражи с машино-местами и гостиницы (по правилам разрабатываемого сейчас гостиничного закона).
Одновременно устанавливается, что на участках для размещения объектов туристической индустрии (это определяется видом разрешенного использования земли) строить что-либо с привлечением денег дольщиков можно только по нормам нового законопроекта. Просто назвать строящееся здание гостиницей будет недостаточно. Законопроектом предлагается схема, которая позволит отличить реальные отели от апартаментов-квартир.
Во-первых, застройщик уже в проектной декларации и договоре долевого участия (ДДУ) должен указать, кто будет управлять отелем - с каким гостиничным оператором он заключил договор. Оператор должен соответствовать определенным требованиям и быть включен в реестр, который создадут власти. Также в ДДУ должно указываться, какой категории будет гостиница - разрешается от трех звезд и выше.
Использовать гостиничную недвижимость собственник сможет лишь с ограничениями - обременения внесут в Единый госреестр недвижимости (ЕГРН). Среди условий договора по управлению гостиницей, предполагается законопроектом, будет запрет собственникам использовать помещения в здании для постоянного проживания и в иных целях, не связанных с предоставлением гостиничных услуг.
Также запрещено будет передавать недвижимость во временное владение или пользование третьим лицам. То есть ни проживать там самому, ни сдавать ее в аренду без гостиничного оператора не получится. Законопроект, как предполагается, вступит в силу с марта 2028 года. Но коснется он и уже построенных апартаментов. Предусмотрено, что с марта 2030 года под управлением гостиничных операторов должны оказаться и ранее построенные апартаменты (гостиницы с множеством собственников, а также капитальные объекты, в которых номера, иные помещения, принадлежат на праве собственности отдельным лицам).
На владельцев такой недвижимости также должен распространяться запрет на постоянное проживание в ней и сдачу в аренду. В своем номере отеля собственник не сможет проживать постоянно Новые правила поставят заслон широко применявшейся модели создания апартаментов на землях под туристическую недвижимость, говорит коммерческий директор компании "Метриум" Дмитрий Проскурин.
Однако значительное число апартаментов все же строится на земле другого назначения. Помимо этого, законопроект предполагает довольно серьезные ограничения для собственников и покупателей юридически чистых гостиничных комплексов. Впоследствии требования закона могут быть пересмотрены в сторону смягчения, считает Проскурин. Апартаменты строить не запретят, но строить их под видом жилья больше не получится, считает первый заместитель гендиректора Фонда "Институт экономики города" Виктор Агеев.
Рынок квазижилья, по замыслу авторов документа, должен уступить место либо классическим жилым проектам, либо настоящим гостиницам с оператором. В последнем случае собственник фактически получит не квартиру, а инвестиционный инструмент в виде номера в управляемом гостиничном фонде. Юридически апартаменты - это нежилые помещения, поясняет Агеев.
Конституционный суд в феврале 2026 года подтвердил, что в них можно временно регистрироваться, но статус жилья им от этого не присваивается: постоянная регистрация по-прежнему невозможна. Законопроект не подвергает сомнению этот статус апартаментов. Однако воспрещается схема, при которой застройщик получает землю и льготы под гостиницу, а по факту продает квазижилье - без социальной инфраструктуры и гостиничного сервиса.